Vervullen maatschappelijke behoeften door een aantrekkelijke woonomgeving en een economisch vitale werkomgeving

Ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in Almere
Ter uitvoering van de Visie Werklocaties Almere (2022) is onderzoek gedaan naar de verwachte vraag naar bedrijventerreinen voor de komende 10 tot 20 jaar. Vestigingsvragen komen vooral voort uit de eigen stad, verhuizingen van grotere bedrijven die wellicht dichter bij de Randstad gevestigd willen zijn, of bedrijven die andere delen van de MRA, andere delen van de Randstad of de Randmerenzone/ Noord-Veluwe verlaten. In de periode 2012-2021 is ruim 70% van de bedrijven afkomstig uit Almere, zowel in kavel-omvang als aantal transacties (BCI, 2022). Zo is grond gekocht door een betonfabriek op de Vaart, logistiek pand voor een Almeerse bedrijf op Stichtsekant en is bedrijfsruimte uitgebreid op Lagekant. De verwachting is dat de toestroom vanuit de MRA in de toekomst zal toenemen, onder meer door de transformatie van bedrijventerrein Nijverheidslaan in Weesp en diverse transformatie- gebieden in Amsterdam. Voorlopig is dit echter nog mondjesmaat het geval (Plabeka-monitor, 2024).
De verwachting vanuit lokale bedrijfsvastgoedmakelaars is dat de vraag naar bedrijfsruimte redelijk op peil zal blijven en vooral zal komen vanuit de sectoren logistiek en handel. De beschikbare ruimte, de goede bereikbaarheid en de centrale ligging van Almere in Nederland zorgt ervoor dat Almere – met Stichtsekant in het bijzonder – een aantrekkelijke vestigingslocatie. Het recent gesloten coalitie-akkoord geeft aan dat het kritisch/zuinig met de beschikbare kavels op nieuwe bedrijventerrein wil omgaan. Dit houdt in dat de gemeente zeer terughoudend zal zijn met de uitgifte van bedrijventerreinen voor logistiek.

Geopolitieke dynamiek zorgen voor effecten op de ruimtebehoefte van diverse delen van de economie. Meer bedrijven halen (een deel van) de productieketen terug naar Europa of Nederland. Ook kunstmatige intelligentie en robotisering zijn twee trends die veel invloed hebben op de ruimtebehoefte. Verschillende studies laten zien dat het merendeel van de industriële bedrijven verwacht te gaan investeren in automatisering de komende jaren. De automatisering leidt naar verwachting tot een verdere schaalvergroting, omdat het om flinke investeringen gaat, waar een bepaalde massa voor nodig is. Als een vestigingsplaatskeuze zich voordoet, zal door de verdere specialisatie en de (reeds aanwezige) tekorten in het aanbod van technisch personeel, de arbeidsmarkt een nog grotere rol spelen in die keuze. Hoewel tekorten in personeel zich over het hele land voordoen, kunnen zaken als de mate waarin er gewerkt wordt aan de oplossing van dit tekort (aansluiting onderwijs-arbeidsmarkt), het woning- en voorzieningenaanbod voor het beoogde (of mee te verhuizen) personeel wel doorslaggevend zijn. Beleidsmatig wordt daar volop ingezet (Actualisering van de Economische Agenda, 2023 en Almere Stad met Toekomst, 2021).

Daarnaast is in de industrie ook een specialisatie zichtbaar, waardoor productieketens versnipperd raken maar ook behoefte is aan meer kennisontwikkeling. De vestiging nabij afnemers én kennisinstellingen wordt voor steeds meer industriële partijen daarom van belang.

De verwachting is dat de vraag voor kleinschalige panden in Almere verder groeit, met name doordat micro- of kleinbedrijven doorgroeien. Dit zorgt ervoor dat er beleidsmatig ingezet wordt op het creëren van informele werkmilieus.

Onderstaande staafdiagram laat zien dat de uitgifte van bedrijventerreinen schommelt met de jaren. Als deze schommelingen worden vergeleken met de conjunctuurklokindicator van het CBS, dan valt op dat de schommelingen in de uitgifte een verband houden met de landelijke economische groei. Als gekeken wordt naar de uitgiftes van bedrijfsgronden van het afgelopen decennium, dan valt op dat in 2018 de uitgifte van bedrijfsgronden weer toenam en sindsdien de gemiddelde uitgifte sterk is toegenomen.
Deze sterke correlatie tussen uitgifte van bedrijventerreinen en de landelijke economie geeft aanleiding tot het standpunt dat de lange termijn behoefte aan bedrijventerreinen nauwelijks te plannen valt. Het is betrouwbaarder om te kijken welke behoefte er op de (zeer) korte termijn speelt en indien nodig, gronden uit de materiële vaste activa te halen. Deze flexibele vorm van uitgifte zorgt ervoor dat er niet teveel gronden worden opgenomen in de grondexploitaties en weer afgeboekt moeten worden als de uitgifte uitblijft. Er is voor de autonome groei wel onderzoek (BCI, 2022). Een herijkt onderzoek uit 2024 van BCI laat zien dat tot 2040 wel 300 hectare nodig is, terwijl er nog circa 100 hectare aan harde en zachte plancapaciteit voor bedrijventerreinen beschikbaar is. Er zijn derhalve nieuwe locaties voor bedrijventerreinen nodig en deze locaties dienen in de zachte plancapaciteit opgenomen te worden. Er is locatieonderzoek verricht voor het kunnen inpassen van deze behoefte. De verwachting is dat in 2025 definitief locaties aangewezen kunnen worden.

Afbeelding: uitgifte van bedrijvenkavels vanaf 1998 tot en met 2024.

Uitgifte bedrijventerreinen in Almere in 2024
Almere heeft diverse bedrijventerreinen verspreid door de stad. Begin 2020 had nog bijna de helft van deze terreinen kavels beschikbaar voor het vestigen van een nieuw bedrijf. De marktdynamiek zorgde voor een stijgende lijn van uitgiftes. Voor een aantal terreinen zijn inmiddels de laatste kavels uitgegeven (Sallandsekant, Poldervlak, Het Atelier) en voor anderen zijn we bezig met de laatste uitgiftes.

Over heel 2024 heeft Almere bedrijfspercelen verkocht met een totaal oppervlak van 7,5 ha. De grondinkomsten bedroegen €10,5 miljoen.

De in 2024 verkochte percelen vonden plaats over 4 verschillende terreinen: De Vaart 4, Hogekant, Lagekant, en Stichtsekant.

Afbeelding: Bedrijventerrein De Vaart

Aanbod en opname bedrijfsruimtes in Almere in 2024
Het aanbod in Almere valt op te delen in twee categorieën: aanbod van vrij verhuurbare bedrijfsruimtes en aanbod dat gecreëerd wordt voor een specifieke eindgebruiker. De laatste categorie is terug te zien in de opnamecijfers van bedrijfsruimte op de markt, maar niet in het (saldo van het) aanbod.  

Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen en reguliere bedrijventerreinen in Almere is vaak sprake van bedrijfsruimtes die een beperkt oppervlak kennen en zodanig zijn gebouwd dat zonder veel aanpassingen het vastgoed door verschillende partijen verhuurd kan worden. De bedrijventerreinen Buitenvaart (glastuinbouwgebied), De Vaart IV-VI (industriegebied) en Stichtsekant (industrie, logistiek) zijn wat meer toegesneden op een bepaald type bedrijvigheid. Hier worden minder multitenant gebouwen of flexibel te verhuren bedrijfsruimten gerealiseerd. Op Stichtsekant wordt wel vrij verhuurbaar bedrijfsvastgoed gerealiseerd voor middelgrote bedrijven in de productie- en/of logistieke sector, wat wel terug te zien is in de aanbodcijfers.

Uit onderzoek van Van Westrhenen Voerman bedrijfsmakelaars blijkt dat in 2024 het aanbod is verdubbeld van 78.500 m2 bvo in 2023 naar 142.200 m2 bvo eind 2024. Deze toename komt door de bouw van distributiecentra op Stichtsekant. Het huidige aanbod van bedrijfspanden is over verschillende bedrijventerreinen te vinden, maar qua oppervlakte vooral op de Vaart en Stichtsekant.

Afbeelding: na een daling in het aanbod van bedrijfsonroerend goed van de afgelopen jaren, is het aanbod in 2024 fors toegenomen. Bron: Van Westrhenen Voerman, 2024.

Er is in 2024 74.700 m2 bvo bestaande bedrijfsruimte gerealiseerd verdeeld over 32 transacties. De totale opname was in 2024 waarschijnlijk hoger uitgekomen als er meer courante bedrijfspanden direct of op korte termijn bedrijven konden worden betrokken. Deze schaarste doet zich voor in diverse segmenten en remt daarmee de opname.

Afbeelding: de opname van bedrijfsruimte in Almere wordt in 2024 beperkt door het geringe aanbod. Bron: Van Westrhenen Voerman, 2024.

Als gekeken wordt naar de huidige behoefte aan bedrijventerrein, gebaseerd op concrete leads en verwachte uitgiftes, dan zal in 2025 ongeveer 18,4 hectare uitgegeven gaan worden en in 2026 mogelijk 16,6 hectare. Eind 2024 was in de grondexploitaties een oppervlak aan bedrijventerreinen opgenomen van in totaal 97 hectare. Hierbij wordt voor de komende jaren behoudend geprogrammeerd ten opzichte van de mogelijke uitgifte op basis van de leads en lopende onderhandelingen.  

Afbeeldingen: Programmering bedrijventerreinen in MPGA 2025, naar planning (boven) en locatie onder)

Er is nog circa 42,8 hectare bedrijventerrein opgenomen in de materiële vaste activa (MVA), waarvan 36,5 hectare voor Twentse Kant en 6,3 hectare voor De Vaart.

Als de uitgifte op hetzelfde tempo gaat als de afgelopen jaren, dan is op de middellange termijn sprake zijn van een tekort aan bedrijventerreinen in het MPGA. Dit is op het totale niveau, maar als per segment gekeken wordt, dan is de kans aanzienlijk dat het areaal aan binnenstedelijk respectievelijk regulier en specifiek bedrijventerrein de komende jaren opraakt. Omdat het bij uitgifte van gronden voor logistiek de oppervlaktes zeer groot kunnen zijn (meer dan 5 hectares per uitgifte), kan met een klein aantal verkopen het beschikbare areaal op met name Stichtsekant zeer snel afnemen. Dit is ook de achtergrond voor de terughoudendheid van de gemeente ten aanzien van het uitgeven van grond aan logistieke partijen. Om de terreinen tijdig in de grondexploitatie te kunnen opnemen, is het nodig om de uitgifte goed in de gaten te houden en ruim voordat de vraag het aanbod overstijgt, gronden uit het MVA te halen. Daarnaast is het verstandig om alvast een opvolgmilieu voor de kleine en middelgrote bedrijvigheid voor te bereiden en op zoek te gaan naar locaties waar een of meer nieuwe bedrijventerreinen (na Twentsekant) ingericht kunnen worden.

In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. Van verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, is geen sprake. Dit komt mede doordat er veel nieuwbouw in Amsterdam plaatsvindt.  Bovendien vinden de meeste verhuizingen (bedrijven met > 1 persoon) uit Amsterdam plaats naar buurgemeenten, zoals Amstelveen en Haarlemmermeer (Plabeka-monitor 2024). Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.

Het is voor de huidige en toekomstige lokale behoefte aan kantoren dan ook van belang om goed te kijken wat de lokale ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid zullen zijn.  BCI (2023) geeft aan dat de totale vraag naar kantoren (uitbreidings- en vervangingsvraag) jaarlijks rond de 15.000 m2 zal bewegen, net iets hoger dan de opnames in de afgelopen jaren (80.000 – 15.000 m2), mede door de extra verwachte (en gewenste) groei van banen. Verwacht wordt dat trends als flexibilisering en thuiswerken gevolgen hebben voor de vraag naar kantoorruimte. Die samenhang tussen uitbreidingsvraag en vervangingsvraag en meer aandacht voor functiemenging van kantoorachtige werkgelegenheid en andere mengbare bedrijvigheid verspreid over de stad, geeft een behoorlijk potentieel aan m2 vastgoed om een gedifferentieerd locatiebeleid te voeren.

In de Visie Werklocaties Almere is ervoor gekozen om kantoren ook toe te staan op andere locaties (bedrijventerreinen en andere locaties in de stad) mede ook om variatie in bedrijvigheid en functies in die gebieden te creëren om de aantrekkelijkheid van die locaties te bevorderen. Dat betekent dat de combinatie van specifieke kantorenlocaties (formele locaties) en kantoorachtige vestigingen in een gemengde omgeving leidt tot de volgende drie categorieën kantorenmilieus:

• Een centrum kantorenmilieu gericht op OV en verblijfskwaliteit van een stadscentrum (Almere Centrum, met daarbinnen Zakencentrum en Randstad. In die gebieden wordt hoog-stedelijk ontwikkeld, waarbij wonen en werken wordt gecombineerd. Het gaat bij die locaties vaak om meerlaagse plinten in woontorens.
• Kantorenlocatie met een goede autobereikbaarheid (bijv. Gooise Kant). Deze locatie biedt middelgrote kantorengebruikers om zich met hun panden te profileren.
• Kantoren op overige locaties. Dit zijn enerzijds kantoren als onderdeel van nieuwe vormen van functiemenging die bij (her)ontwikkeling van diverse gebiedsontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden (bijv. Ambachtsmarkt, de Paal en Almere Buiten Centrumgebied). Gezien de kleinschaligheid van die gebieden zal vooral het accent gelegd kunnen worden op kleinschalige (losstaande) kantoren in het middensegment (lagere huurprijzen) en de kans om kleinere kantorengebouwen te realiseren. Daarnaast zijn er kantoren op bedrijventerreinen en langs uitvalswegen gevestigd die hun functie blijven behouden en waar (met name op bedrijventerreinen) in de toekomst ook andere gebruikers (dan zakelijke diensten) in gehuisvest zullen worden.

Het geleidelijk dalende trend van het aanbod in bestaand kantoorvastgoed is in 2024 doorgezet van 95.000 m2 bvo naar 86.000 m2 bvo kantoorvloeroppervlak. Deze afname is te verklaren doordat nieuwe gebruikers ruimte huren of kopen en enkele panden zijn onttrokken aan de markt door transformatie naar andere functies als wonen.

In 2024 is 17.000 m2 kantoor dankzij vooral kleinere transacties in gebruik genomen. Momenteel wordt 17% van het kantorenvoorraad aangeboden, dat is nog altijd fors meer dan een gezond percentage van 7%. Tweederde van het aanbod wordt langer dan 3 jaar aangeboden en daarmee structureel van karakter. Dit aanbod voldoet niet meer aan de eisen en wensen van de huidige kantoorgebruikers.

Afbeelding: Aanbod bestaand kantorenaanbod (bron: Van Westrhenen en Voerman, 2024)

Daarnaast is ook nog sprake van harde plancapaciteit in de bestemmingsplannen van Almere, waar gebruik van gemaakt kan worden. Het gaat dan om ruimte voor kantoorontwikkeling in Duin (30.000 m2 bvo, waarvan nog 10.000 m2 bvo opgenomen in een grondexploitatie), Hortus (19.000 m2 bvo, als onderdeel van een gemengde bestemming in de grondexploitatie) op bedrijventerreinen Gooisekant (binnen een gemengde bestemming, Het Atelier (meerdere kantoren tot 1.500 m2 bvo in een gemengde bestemming), Hogekant en Lagekant (in totaal 15.000 m2 bvo voor beide terreinen in een gemengde bestemming). Uit de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren kan opgemaakt worden dat er weinig vraag is naar de kantoren binnen gemengde bestemmingen; de mogelijkheden om kantoren in overeenstemming met het bestemmingsplan te realiseren bestaat al meerdere jaren, maar er wordt geen gebruik van gemaakt. Andere bestemmingen die eveneens op de betreffende gronden zijn toegelaten blijken in de praktijk aantrekkelijker te zijn. Het gaat hierbij vaak om bedrijvigheid, leisure en consumentgerichte dienstverlening.

In de lopende grondexploitaties zijn de gronden met een gemengde bestemming, waarin kantoren mede zijn toegestaan, slechts deels als kantooroppervlak opgenomen de grondexploitaties. In Duin is 10.000 m2 opgenomen en in de grondexploitatie Verspreide percelen klein is een oppervlak voor kantoren opgenomen voor Gooisekant en het Atelier. In het project Wisselweg 1-31 wordt planologisch ruimte geboden voor een gemengde bestemming, waarvan ruim 5.500 m2 voor kantoren zal worden aangewend. Er wordt nog niet gewerkt aan projecten die in de jaren erna kantoorruimtes toevoegen.

Afbeelding: Programmering kantoren in MPGA2025

Afhankelijk van het groeiperspectief zal het aanbod in bestaand vastgoed en een groot deel van de harde plancapaciteit nodig zijn om in de behoefte te kunnen voorzien.

Er zijn daarbij wel een aantal kanttekeningen te plaatsen:

Het aanbod zal gaan afnemen door onttrekking van kantoren aan de markt, als gevolg van transformatie (al dan niet via sloop/nieuwbouw);

Het aanbod voldoet niet altijd aan de kwalitatieve vraag. Het bestaande vastgoed staat niet altijd op de meest ideale locatie, is mogelijk verouderd of is niet handig ingedeeld.
In Almere is echter veel incourant aanbod. Uit recent onderzoek naar de ruimtebehoefte van kantoren in Almere komt naar voren dat in de stad twee echte kantorenlocaties, Almere Centrum en Gooisekant, heeft (BCI, 2023). Almere Centrum is aantrekkelijk voor de gebruiker die op zoek is naar kantoorruimte op een door middel van OV goed ontsloten locatie en in een levendige omgeving gevestigd willen zijn. Gooisekant is een locatie voor bedrijven die vooral de autobereikbaarheid van hun pand belangrijk vinden. De kantorenvoorraad en het aanbod is groot genoeg om de komende jaren in de vraag te kunnen voorzien. In Almere Centrum is vooral een voorraad van grote kantoorpanden, terwijl de vraag uit de markt naar kleinere volumes/oppervlakken is. Voor Almere Centrum wordt geadviseerd functiemenging van wonen, werken en voorzieningen, waarbij voor werken ook een bredere invulling kan worden gekozen dan alleen kantoren. Een deel van deze behoefte geldt dat deze in bestaande kantoorgebouwen zouden kunnen, maar er zal ook sprake zijn van het realiseren van nieuw kantorenaanbod. Dit zullen dan eerder plinten en kleinschalige gebouwen zijn, die zich voegen naar de centrumstedelijke omgeving.

Gooisekant is een gebied dat kan worden gericht op MKB, autobereikbaarheid en (zakelijke) dienstverlening. De focus zou moeten liggen op geen extra plancapaciteit toevoegen, maar juist het huidige aanbod te optimaliseren, aldus het advies. Voor de overige locaties (kantoren op transformatielocaties, op bedrijventerreinen, langs uitvalswegen of op andere locaties) wordt geadviseerd om in te zetten op functiemenging.

Afbeelding: Leegstand in Almere : 17,5% van de kantoren in regio Almere – Lelystad staat leeg. In 2022 was dit nog 29%.

Het bovenstaande houdt in dat de programmering van kantoren in het MPGA en de projecten van derden, aansluitend op bestaand aanbod in de stad, voorlopig voorziet in de behoefte aan kantoorvloeroppervlak tot 2030. Om in de vraag tot 2040 te kunnen voorzien is het wel van belang dat in het centrum aandacht is voor nieuwe ruimtes voor kantoorhoudende activiteiten, al dan niet gemengd met andere voorzieningen.

In de Detailhandelsvisie (2020) is aangegeven dat voor de dagelijkse verzorging van de Almeerder sprake is van een duidelijke fijnmazige detailhandelsstructuur, waarbij de detailhandel (en dienstverlenende voorzieningen en horeca) zich voornamelijk concentreren in de ondersteunende centra.  Het is in de binnenstad mogelijk om winkels te openen met verschillende aantrekkingskracht en verzorgingsgebied; daar zijn winkels welkom die mensen uit de regio aantrekken, maar ook de lokale bakker. De wens is wel om het winkelgebied van Almere Centrum compacter te maken en daarmee aantrekkelijker voor de consument. Dit zal een ‘natuurlijk’ proces gaan worden, waarbij langzamerhand de winkelruimtes in de aanloopstraten en de meer perifeer gelegen winkelstraten omgekleurd kunnen worden naar aanloopstraten waar voorzieningen zoals sportscholen, advieskantoren, zonnebankstudio’s en dergelijke doelgericht bezocht worden.

Buiten het centrum van Almere kunnen wel winkels geconcentreerd worden, zolang de winkels een verzorgingsgebied hebben die passen bij het gebied. Zodra de winkel een gebiedsoverstijgende aantrekkingskracht heeft, dan hoort deze thuis in het betreffende staddeelwinkelcentrum of de binnenstad van Almere. Verder kunnen in de wijken in de ondersteunende centra in aanvulling op supermarkten nog beperkt winkels en voorzieningen komen die het dagelijks verzorgende karakter van die centra ondersteunen.

In de woonwijken worden winkels niet gestimuleerd, om de focus op de winkelgebieden te kunnen houden. Het blijft wel altijd toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis te hebben en vanuit die bedrijfsvoering rechtstreeks producten verkopen aan consumenten, zolang de woonfunctie in ruimtelijk en functioneel opzicht de boventoon blijft voeren. Wel wordt vanuit het economische beleid gestimuleerd om minstens 2 bedrijfsruimtes te hebben per 50 woningen, om functiemenging te bevorderen. In deze bedrijfsruimtes kunnen bedrijven of maatschappelijke voorzieningen met een lokaal verzorgingskarakter gevestigd worden.

Met de vaststelling van de Detailhandelsvisie is ook richting gegeven aan de wijze waarop supermarkten, perifere detailhandel en tuincentra in Almere ingepast kunnen worden. Hierbij is het van belang dat er goed wordt nagedacht over een goede spreiding van dergelijke detailhandelsvoorzieningen, dat er geen overaanbod ontstaat en dat goed bekeken moet worden wat de ruimtelijke gevolgen zijn (verkeersaantrekkende werking, parkeerbehoefte, behoud van ontmoetingsfunctie, etc.).

Vanuit het detailhandelsbeleid volgt dan ook de wens om de bestaande supermarkten te behouden voor de wijk en terughoudend om te gaan met de verplaatsing vanuit het midden van de wijk naar de om de wijk heen gelegen ontsluitingswegen. Een dergelijke verplaatsing heeft niet alleen gevolgen voor de bezoekers van de supermarkt zelf, maar ook voor de voorzieningen die eromheen geclusterd zijn. In 2024 kwamen er weinig detailhandelsvoorzieningen bij. Om dergelijke vestigingen op ongewenste locaties voortaan onmogelijk te maken is eind 2023 het Ontwerp bestemmingsplan Parapluplan regeling Supermarkten vastgesteld door het college. In dit plan wordt voorgesteld herstel wijzigingen (correcties) aan te brengen in elf geldende bestemmingsplannen, waar als gevolg van te globale of onvolledige formuleringen aanvragen voor vestiging van supermarkten soms niet konden worden geweigerd. Daardoor konden onbedoeld supermarkten worden gevestigd op plekken die in strijd zijn met het beleid omschreven in de Detailhandelsvisie 2020 en in de Visie Werklocaties.