258 Hortus

De doelstelling van het plan is na het eventueel aanpassen van de bestaande ondergrondse en bovengrondse infrastructuur het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van de Stadswijk Hortus. Deze nieuwe woonwijk komt op de plek van Floriade Expo 2022. Met het einde van de Floriade Expo 2022 is de naam gewijzigd van deze grondexploitatie van Floriade naar Hortus. De ambitie is de komende jaren het gebied te ontwikkelen tot een groene, autoluwe en geluidsluwe stadswijk.

Terugkoop grond
Weerwater CV was verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en de gemeente was parallel daaraan verantwoordelijk voor de aanplant van het Arboretum en de aanleg van twee bruggen.
In mei 2024 heeft er een terugkoop plaatsgevonden van de gronden en de ontwikkel- en realisatierechten van Hortus (RV-24109). De gemeente heeft Hortus teruggekocht om zo een langdurig geschil te beëindigen en de regie over de toekomstige ontwikkeling terug te krijgen. Na de terugkoop wil het college een nieuw stedenbouwkundig plan opstellen, gebaseerd op het oorspronkelijke Ontwikkelingsplan Hortus (2018) en de aangenomen raadsbesluiten.

Plankaders
Het plangebied binnen het carré behelst een oppervlak van in totaal circa 60 hectare, waarbinnen 18 hectare gehandhaafd (water, snelweg, etc.) wordt. Dit valt dan ook buiten het exploitatiegebied van de grondexploitatie. Van de 42 hectare exploitatiegebied is ongeveer 20 hectare uitgeefbaar inclusief het Arboretum (8 hectare).

Het programma omvat conform de doorrekening 660 woningen en 47.000 m ² bvo voorzieningen. Met de terugkoop in mei 2024 is er vanuit de raad opdracht gegeven om een nieuw stedenbouwkundig en landschappelijk plan op te stellen met de ambities uit het definitief Ontwikkelingsplan Hortus (2018) en de aangenomen moties als uitgangspunt. De insteek is substantieel meer woningen, waarbij voor de woningaantallen boven de oorspronkelijke 660 de verhouding 40-40-20 uit het coalitieakkoord gaat gelden. Het is de bedoeling het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus in het najaar van 2025 gereed te hebben.

De kosten (€ 128,36 miljoen) en opbrengsten (€ 115,25 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 62% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2031 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 18,20 miljoen nadelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2031. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 9,9 miljoen.

Samenvatting 2025

De gemeenteraad heeft op 6 december 2018 het definitief Ontwikkelingsplan Floriade geamendeerd vastgesteld (RV-62). Na 2018 is er het volgende besloten wat invloed heeft gehad op de actualisatie van deze grondexploitatie:

• Vaststelling grondexploitatie Floriade: RV-62
• Aankoop jachthaven Haddock: RV-66
• Terugkoop grond en ontwikkel- en realisatierecht Hortus: RV-24109

Het Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan Almere Centrum Weerwater – Floriade is op 20 juli 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening, maar maakt ook gebruik van extra mogelijkheden uit de Crisis- en herstelwet (Chw). Vandaar de naam Chw-bestemmingsplan. Almere Centrum Weerwater is in de Crisis- en herstelwet aangewezen als ontwikkelingsgebied. In een ontwikkelingsgebied wordt een duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling van een gebied nagestreefd in samenhang met een goede milieukwaliteit. Ook heeft het bestemmingsplan het karakter van een omgevingsplan, waardoor het als proefproject dient voor de Omgevingswet die in 2024 in werking treedt.

De twee belangrijkste onderdelen van het bestemmingsplan zijn de verbeelding, een kaart waarop voor alle gronden de functie is ingetekend, en de regels. Deze regels schrijven voor elke bestemming de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor.

Het bestemmingsplan heeft de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade in 2022 mogelijk gemaakt en maakt tevens de ontwikkeling van de stadswijk Hortus mogelijk. De stadswijk Hortus is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Almere Centrum Weerwater. Deze gebiedsontwikkeling omvat naast Hortus ook de gebieden Kasteellocatie en omgeving, De Steiger Noord en Zuid en de toekomstige Schakelwijk.
Het is nodig om het omgevingsplan aan te passen op het moment dat er sprake is van verdichting naar meer dan 660 woningen. In het najaar van 2025 wordt duidelijk hoeveel woningen het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus bevat en vervolgens moet gekeken worden met welk instrument uit de omgevingswet de extra woningen mogelijk worden gemaakt.

Overeenkomst Weerwater CV en grondtransacties
Op 20 december 2018 is de ontwikkelingsovereenkomst met Weerwater CV getekend. Deze overeenkomst is in 2019 in werking getreden.

De volgende grondtransacties hadden voor de terugkoop inmiddels al plaats gevonden:

• één grondtransactie met Weerwater CV in 2019 (tranche 1);
• één grondtransactie met de Provincie ten behoeve van het realiseren van het Foodforum in 2020;
• één grondtransactie met het Aeres college in 2020;
• twee grondtransacties met Weerwater CV in 2020 (tranche 2 en 3);
• één grondtransactie vanuit het contract met Weerwater CV in 2021 (tranche 4);
• één grondtransactie aan Liander in 2021;
• één grondtransactie vanuit het contract met Weerwater CV in 2022 (tranche 5).

In 2025 zouden de laatste twee grondtransacties vanuit het contract met Weerwater CV (Tranche 6 en 7) plaatsvinden. Echter medio 2024 heeft de gemeente de gronden en ontwikkel- en realisatierechten teruggekocht van Weerwater CV.   

Omgevingsvergunningen
De eerste aanvragen voor omgevingsvergunningen zijn verleend voor het realiseren van het Foodforum, Aeres college, het appartementengebouw aan het centrale plein met 80 appartementen(toren Flores); het zorggebouw Flora, het gebouw ten behoeve van de warmtevoorziening op het terrein en een aantal bruggen en kleine kunstwerken. Medio 2021 zijn het Foodforum en het Aeres college in gebruik genomen. De oplevering van toren Flores heeft eind 2021 plaatsgevonden en het zorgcomplex Flora is begin 2022 opgeleverd.

Discussie over uitbreiding woningbouwprogramma naar meer dan 660 woningen
In de RG motie 277/2018 wordt het college opgeroepen om scenario’s uit te werken waarbij het aantal te ontwikkelen woningen op het Floriadeterrein (nu Hortus) wordt vergroot. Met motie RG 282/2018 is het college opgeroepen om Almeerders bij een eventuele uitbreiding van het woningbouwprogramma te betrekken en hiervoor met concrete voorstellen / scenario’s te komen. Op 4 april 2019 heeft het college de raad geconsulteerd over de startnotitie voor de ontwikkeling van Jachthaven Haddock na 2022. De raad heeft hierbij o.a. van gedachten gewisseld over een drietal scenario’s. Uitkomst van de consultatieronde is dat de scenario’s voor de jachthaven worden betrokken / geïntegreerd in de uitwerking van de scenario’s om extra woningen op Hortus te realiseren. Daarnaast is afgesproken dat voor deze opgave één integraal participatietraject zal plaatsvinden. Dit heeft in eind 2019 / begin 2020 plaatsgevonden. Met amendement RG 162/2020 heeft de raad opgeroepen om pas met een uitwerking te komen van de uitbreiding stadswijk na het evenement.

Terugkoop gronden en ontwikkel- en realisatierechten Hortus
Vanaf 2021 is er intensief overleg met WWCV over de ontwikkeling van de stadswijk Hortus, zoals bepaald in de ontwikkelingsovereenkomst. Sinds maart 2022 is dit overleg vastgelopen met name ten aanzien van de verdichting en is duidelijk geworden dat er een fundamenteel verschil van mening is over deze ontwikkelingsovereenkomst en de hiermee samenhangende rechten en verplichtingen.

WWCV heeft op 24 maart 2023 de vastgelopen situatie aan de rechter voorgelegd met daarbij de mededeling dat WWCV vindt dat de gemeente zich niet aan haar afspraken houdt (ingebrekestelling). Daaropvolgend heeft de gemeente in juni 2023 verweer hierop ingediend bij de rechtbank. In de tussentijd zijn partijen steeds met elkaar, zowel ambtelijk als bestuurlijk, in gesprek gebleven. Gemeente en Weerwater CV hebben gezamenlijk de wens gehad om hier in goed overleg uit te komen. Ook is er besproken of het terugkopen van de grond door de gemeente voor beide partijen op een goede manier zou kunnen. Om dit te onderzoeken is op 17 oktober 2023 een intentieovereenkomst met WWCV gesloten.

In april en mei 2024 is het volgende bestuurlijk stuk voorgelegd aan de raad: ‘Terugkoop grond en ontwikkel- en realisatierecht Hortus’ (RV 24109). De raad heeft eind mei 2024 als volgt besloten:

• De gronden en ontwikkel- en realisatierechten terug te kopen van Weerwater CV tegen de overeengekomen € 51 miljoen exclusief btw;
• Hiervoor een krediet van € 51 miljoen te verstrekken en daarvoor de bijgevoegde balansmutatie vast te stellen, deze aankoop in het MPGA2025 te verwerken in de bestaande grondexploitatie Hortus (complex 258), waarmee het financieel effect van € 9,9 miljoen ten laste van het harde weerstandsvermogen over 2024 zal komen;
• Het college opdracht te geven om na de terugkoop een nieuw stedenbouwkundig en landschappelijk plan te laten maken, waarbij de ambitie van het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade inclusief de daarbij door de raad aangenomen moties startpunt is.

De gronden en ontwikkel- en realisatierecht zijn vervolgens in juni 2024 daadwerkelijk teruggekocht en heeft notarieel transport plaatsgevonden.