Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % |
|---|---|---|
Totaal plangebied | 1.381.192 | |
Te handhaven | 90.954 | |
Totaal ontwikkelgebied | 1.290.238 | |
Uitgeefbaar | 497.097 | 39% |
Uitgegeven | ||
Nog uit te geven | ||
Niet-uitgeefbaar | 793.142 | 61% |
Verharding | ||
Groen | ||
Water |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.000 woningen, 41.640 m² bedrijven en 82.335 m² bvo voorzieningen.
Programma | totaal | gerealiseerd 31-12-2024 | nog te realiseren | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | Na 2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Woningbouw (aantallen) | 4.000 | 2.385 | 1.615 | 399 | 110 | 216 | 193 | 291 | 406 |
Bedrijven (m²) | 41.640 | 41.640 | 41.640 | ||||||
Kantoren (m² bvo) | 0 | 0 | 0 | ||||||
Voorzieningen (m² bvo) | 82.335 | 46.355 | 35.980 | 0 | 0 | 850 | 400 | 1.250 | 33.480 |
EGW | 1.190 | 1.190 | 341 | 94 | 216 | 153 | 208 | 178 | |
Sociaal | 165 | 165 | 103 | 0 | 0 | 48 | 14 | 0 | |
Huur midden | |||||||||
Huur duur | |||||||||
Koop goedkoop | |||||||||
Koop midden | |||||||||
Koop duur | 1.025 | 1.025 | 238 | 94 | 216 | 105 | 194 | 178 | |
MGW | 425 | 425 | 58 | 16 | 0 | 40 | 83 | 228 | |
Sociaal | 101 | 101 | 0 | 0 | 0 | 0 | 77 | 24 | |
Huur midden | |||||||||
Huur duur | |||||||||
Koop goedkoop | |||||||||
Koop midden | 296 | 296 | 58 | 16 | 0 | 18 | 0 | 204 | |
Koop duur | 28 | 28 | 0 | 0 | 0 | 22 | 6 | 0 | |
Waarvan | |||||||||
PO | 49 | 49 | 0 | 8 | 8 | 4 | 29 | 0 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 60% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
OKO
Woongebied
De verwachting is dat het volledige woningbouwprogramma in 2025 bij ontwikkelaars en woningbouwcorporaties is ondergebracht.
Stadsdeelcentrum & voorzieningen
In het stadsdeelcentrum (SDC) is een multifunctioneel programma bestaande uit detailhandel, horeca, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, cultuur, wonen en gebouwd parkeren voorzien. In het verkavelingsplan is er vanuit gegaan dat het merendeel van het programma in 1 bouwblok wordt gerealiseerd ten noorden van de verbinding tussen Topsporthal en station. Ten zuiden van deze verbinding is ook een klein deel van het programma in twee bouwblokken voorzien. In 2025 zal een eerste uitwerking voor de ontwikkeling van het stadsdeelcentrum worden uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten daarvan zal de ontwikkelstrategie nader worden uitgewerkt.
Olympiakwartier-Oost (Office park)
Het huidige programma bestaat uit 4 ha. bedrijventerrein. In 2026 zal een heroriëntatie plaatsvinden naar de ontwikkelingsmogelijkheden van dit gebied. Daarbij zal ook worden onderzocht in hoeverre hier nog woningbouw kan worden toegevoegd. Hiervoor zal een aanpassing van het Omgevingsplan nodig zijn.
EKO
In EKO is verspreid over het gebied nog grond beschikbaar die uitgegeven moet worden voor de bouw van woningen. Deze gronden bevinden zich deels in bouwblokken waar al delen van zijn uitgegeven en woningen al zijn opgeleverd, of waar de bouw al is gestart.
Om te zorgen dat bewoners niet te lang op een bouwplaats wonen, worden deze locaties als eerste getenderd. Daarom is gekozen om één groot bouwblok met in totaal 75 woningen in één tender uit te zetten.
EKN
Voor de ontwikkeling van de sociale huurwoningen in EKN zijn productieafspraken gemaakt met GoedeStede en de Alliantie. Voor het deelgebied Stadsbos Noord is vastgesteld in welke volgorde en grootte tenders worden uitgezet. Voor de overige deelgebieden zal in 2025 worden vastgesteld in welke volgorde en grootte tenders worden voorbereid.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 104,55 miljoen voordelig op EW per 31-12-2033. De totale kosten bedragen
€ 290,2 miljoen en de totale opbrengsten € 384,76 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 50% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2033 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 56,06 miljoen.