407 Stichtsekant

Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 216 ha. Van het exploitatiegebied, 216 ha., is 131 ha. uitgeefbaar (61%). Het programma van de grondexploitatie bestaat volledig uit bedrijven.

Het uitgeefbare gebied voor bedrijven is opgesplitst in verschillende segmenten en fasen. Binnen het exploitatiegebied van de grondexploitatie zijn dit:  

• fase 1 (logistiek: 26,5 ha., gemengd: 13,6 ha.)
• fase 2 (logistiek: 38,5 ha., gemengd: 1,9 ha.)
• fase 3 (logistiek: 37,3 ha., gemengd: 5,2 ha.)
• fase 4 (logistiek:   7,1 ha., gemengd: 0,8 ha).

De kosten (€ 174,47 miljoen) en opbrengsten (€ 234,15 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 61% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2033 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 66,67 miljoen voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2033. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 14 miljoen.

Samenvatting 2025

De gemeenteraad heeft in 2001 het Ontwikkelingsplan voor Stichtse Brug vastgesteld (raadsbesluitnummer RV-94/2001). Op 6 maart 2012 heeft het college van B&W ingestemd met een nieuw Ontwikkelstrategie en Verkavelingsplan op Hoofdlijnen. Met de vaststelling van het MPGA 2012 (Meerjarenperspectief grondexploitaties Almere) is tevens het nieuwe financiële kader vastgesteld. Aanleiding hiervoor is dat er in 2010 23 behoudens waardige archeologische vindplaatsen in fase 2, 3 en 4 zijn vastgesteld. Het bestaande ruimtelijke plan bleek niet te combineren met deze vindplaatsen.
Op basis van verschillende scenario’s zijn de effecten en oplossingsrichtingen geïnventariseerd. Dit heeft geleid tot het besluit om het ruimtelijk plan voor de fase 2, 3 en 4 aan te passen met de strategie om de vindplaatsen in te zetten als openbaar gebied.

Bij het MPGA 2018 is besloten 26 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de portefeuille MVA-gronden (Materiële Vaste Activa-gronden, Stichtse Kant complex 413) aan het exploitatiegebied toe te voegen.

Bij de Programma Begroting 2020 is besloten 37 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de portefeuille MVA-gronden (Stichtse Kant complex 413) aan het exploitatiegebied toe te voegen.

Op 1 december 2022 is met het Raadsbesluit “Activeren MVA-Gronden Stichtsekant Voor Uitgifte Bedrijfskavels (RV-66/2022)” besloten het laatste deel met 27 ha. uitgeefbaar plangebied vanuit de MVA-gronden aan het exploitatiegebied toe te voegen.

Voor deze grondexploitatie zijn momenteel twee bestemmingsplannen vigerend. Voor de fase 1A, 1B en 2A en delen van de fasen 2B en 2C is op 19 mei 2016 bestemmingsplan Stichtsekant Noord door de gemeenteraad vastgesteld (raadsbesluitnummer RV-20/2016). Dit vervangt ten dele het nog voor het overige deel van Stichtsekant vigerende bestemmingsplan uit 2005 (22 september 2005 RV-91/2005).

Als gevolg van de ontstane problemen rond stikstofdepositie en de regelgeving vanuit het Rijk hieromtrent zijn de activiteiten voor herziening van het oude bestemmingsplan stilgelegd. Mede door het uitstel op besluitvorming van het Rijk inzake nieuwe regelgeving rond stikstofdepositie en uitstel op de ingangsdatum van de nieuwe Omgevingswet is onderzocht of actualisatie van het bestemmingsplan uit 2005 nog zinvol was. Gezien de onzekerheid over het stikstofbeleid is besloten de resterende nog in verkoop te brengen kavels binnen het verouderde bestemmingsplan in verkoop te brengen, met extra klantvoorwaarden zoals het doorlopen van een BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit). Per 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en wordt hiermee in de verkoopprocessen rekening gehouden.

 
Sinds 2019 is de belangstelling voor Stichtsekant sterk toegenomen. Met name de vraag naar grotere logistieke ontwikkelingen is fors gestegen. Dit past binnen het beeld in Nederland, waarbij er een toenemende vraag is naar grote (XXL) logistieke vestigingslocaties. Er is veel overleg met logistieke partijen, zowel in de ontwikkelingssfeer als met eindgebruikers.
Naast logistiek heeft medio 2021 ook e-commerce voor de webshops zijn intrede gedaan. Vooralsnog is er afdoende interesse voor grote kavels

Vertragingen in de tijd

29 mei 2019 Uitspraak raad van State ongeldig verklaren Programma Aanpak Stikstof (PAS) van de overheid. Lange tijd (circa 2 jaar) bleef er onduidelijkheid over de normstelling voor stikstof wat leidde tot vertraging en onduidelijkheid bij lopende vergunningsprocedures. Dit gaf weer vertraging binnen toen lopende verkoopprocessen.  

8 juli 2019 Tijdelijk handelskader PFAS afgekondigd. Het tijdelijk handelskader gaf onvoldoende duidelijkheid over de te hanteren norm bij het bepalen van de bodemkwaliteit. Dit had minimaal 1 jaar vertraging bij uitgiftes en lopende grondwerken voor de aanleg van infrastructuur als gevolg.
26 November 2021 Uitspraak hoge raad Didam Arrest. De uitspraak leidde tot een tijdelijke stilstand van het lopende verkoopproces omdat de gemeente het verkoopbeleid opnieuw moest opstellen. Medio 2022 zijn na vaststelling nieuwe kavels op de markt gebracht conform het nieuwe beleid.
17 November 2022 Aankondiging netcongestie tot 2029 door Tennet. Na deze aankondiging heeft de gemeente een netcongestieregeling opgesteld om risico voor de gemeente en de afnemers van de kavels te mitigeren.
Zie: https://www.onderneeminalmere.nl/nl/bedrijventerreinen/netcongestie

• Voor bedrijfskavels en (maatschappelijke) voorzieningen waarvoor de gemeente al een reserveringsovereenkomst heeft gesloten of al een partij heeft geselecteerd, zal worden voorzien in de mogelijkheid van een verlenging van de reserveringsperiode tot de netcongestieproblematiek voor de desbetreffende bouwkavel (dan wel de stroomproblematiek op andere wijze) is opgelost.
• In nieuwe selectieprocedures (vanaf deze publicatie) zal gelden dat de reserveringsperiode loopt tot het moment dat de netcongestieproblematiek voor de desbetreffende bouwkavel (dan wel de stroomproblematiek op andere wijze) is opgelost (inclusief een door de gemeente te bepalen datum voor beëindiging van de reserveringsovereenkomst).

Voor het nog te realiseren facility point, waaronder opladen van elektrische voertuigen, (kavel 18 AB) heeft de netcongestie geleid tot uitstel van de tender tot het einde van de netcongestieperiode. Ondertussen is de gemeente faciliterend bezig met overleggen over een energy hub. Onduidelijk is nog of deze een extra kavel zal vragen of wordt verdeeld op eigen bedrijfskavels.

28 mei 2024 Coalitieakkoord 2024-2026 waarin is opgenomen: ‘ We willen geen ‘verdozing’ van het landschap en staan dus ook geen extra distributiecentra toe’. Door onzekerheid over het beleid omtrent verdozing is het op de markt zetten van nieuwe kavels getemporiseerd. In het risicoprofiel is rekening gehouden met de mogelijke gevolgen omtrent het nog te vormen beleid dat op dit moment wordt opgesteld door Economisch Zaken (EZ).
Verwachting is dat medio 2026 de resterende 11 kavels in de markt kunnen worden gezet.

Hoofdinfrastructuur
Het inrichtingsplan voor de hoofdwegen in fase 2abc zijn medio 2029 afgerond en vastgesteld. Het inrichtingsplan voor de hoofdinfrastructuur van fase 3 / 4 is medio 2023 afgerond en vastgesteld. Vanaf medio 2019 zijn de wegen in fase 2abc aangelegd als ook vanaf 2023 het zandcunet voor de wegen van fase 3 / 4. Naast de in 2025 nog lopende gronduitgiftes wordt er in 2025 gewerkt aan het bouwrijp maken van de infrastructuur fase 3 / 4 (verwijderen overhoogtes zandcunet en aanleggen riolering en rijbanen) ter ontsluiting van kavels 25 en 27 en het realiseren van het Vacuüm rioolstation voor fase 2 t/m 4.

Landschapszone
In overleg met het Waterschap is in 2020 bepaald hoeveel extra ruimte er nodig is om water op te vangen. Het Waterschap heeft hiervoor een speciale vergunning afgegeven. Dit maakt het makkelijker om de komende jaren nieuwe wateropslag aan te leggen. Op dit moment werken we nog aan een plan voor de inrichting van de zogenoemde landschapszone. Dit gebied zal worden gebruikt om water tijdelijk op te slaan.

Het plan voor fase 3 en 4 van het bedrijventerrein Stichtsekant is al klaar en is begin 2023 goedgekeurd. Het landschapsplan is bijna af. Samen met het Waterplan werken we eraan om dit plan dit jaar af te ronden. Zo kan volgend jaar worden gestart met het klaarmaken van de retentiezone voor bouwactiviteiten.