Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het plangebied ligt aan de oostkant van Almere en wordt omsloten door de A27, N305, Gooimeer en Cirkelbos. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen het totale plangebied van 216 ha. is 131 ha. Uitgeefbaar (61%) en 85 ha. (39%) openbaar gebied. Van het totaal van 131 ha. is 61 ha. (grijs gearceerd) nog uit te geven (47 %) en is 70 ha. (geel) uitgegeven (53%).
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % |
---|---|---|
Totaal plangebied | 2.156.850 | |
Te handhaven | - | |
Totaal ontwikkelgebied | 2.156.850 | |
Uitgeefbaar | 1.309.768 | 61% |
Uitgegeven | 699.964 | |
Nog uit te geven | 609.804 | |
Niet-uitgeefbaar | 847.082 | 39% |
Verharding | 104.569 | |
Groen | 636.771 | |
Water | 105.742 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 131 ha. bedrijven. Hiervan is nog 61 ha. uitgeefbaar. In Stichtsekant kunnen verschillende typen bedrijvigheid worden gevestigd, met verschillende grondopbrengsten zoals bijvoorbeeld logistiek en gemengd. De precieze verdeling tussen deze categorieën ligt niet bij voorbaat vast en is afhankelijk van de vraag vanuit de markt. Op dit moment is de verhouding binnen het totale programma bedrijventerrein circa 84% logistiek en ongeveer 16% modern/gemengd. Het programma bedrijventerrein is hieronder als volgt weergegeven:
Programma | totaal | gerealiseerd 31-12-2024 | nog te realiseren | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | Na 2029 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Bedrijven | 1.309.769 | 699.964 | 609.805 | 143.026 | 95.309 | 7.101 | 83.237 | 83.237 | 197.895 |
Logistiek | 1.094.116 | 569.764 | 524.352 | 137.228 | 84.374 | 0 | 69.087 | 69.087 | 164.576 |
Industrie | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Modern/gemengd | 215.653 | 130.200 | 85.453 | 5.798 | 10.935 | 7.101 | 14.150 | 14.150 | 33.319 |
Binnenstedelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Data | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Door de onzekerheid over het beleid rondom verdozing is het tempo waarin nieuwe kavels op de markt worden gebracht vertraagd. Hierdoor valt de verwachte afzet in 2027 lager uit. Ook de problematiek rond netcongestie drukt op de prognose. Desondanks wordt verwacht dat met de invoering van de netcongestieregeling kavels alsnog in de verkoop kunnen worden gebracht, zij het met een verlengde reservering. Dit biedt ruimte om te anticiperen op het moment dat er meer duidelijkheid ontstaat over het einde van de netcongestieperiode, naar verwachting in 2029. Vanaf 2028 zal de afzet daardoor geleidelijk weer toenemen.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Het nog uit te geven programma bedrijventerrein bestaat uit 61 ha. Dit is opgebouwd uit logistiek en gemengd. In de programmering is er 52,4 ha. geraamd voor logistiek en voor gemengd 8,5 ha. Voor 2025 en 2026 is de verwachte uitgifte respectievelijk 14,3 ha. en 9,5 ha. Voor de jaren 2027-2029 is de uitgifte als gevolg van de verwachte effecten van netcongestie voor bedrijventerreinen naar beneden bijgesteld. Na 2029 loopt de programmering weer op ervan uitgaande dat netcongestie geen stagnerend effect meer heeft op de uitgifte bedrijventerreinen, zie ook tabel 3-2.
Op dit moment is er veel vraag naar grote kavels voor de functies e-commerce gerelateerde logistiek. Om deze reden wordt de Stichtsekant in zijn geheel aangeboden aan de markt. Met name logistieke bedrijven vragen veel ruimte waardoor inpassen binnen het ‘huidige’ exploitatiegebied soms meer inzet kost dan verwacht.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 66,67 miljoen voordelig op EW per 31-12-2033. De totale kosten zijn begroot op € 174,47 miljoen en de totale opbrengsten zijn begroot op € 234,15 miljoen . Van de kosten en opbrengsten is reeds 61% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2033 (einde looptijd). Zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 14 miljoen.