Grondportefeuille Almere

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: Specifieke projectrisico’s en algemene markt- en macro economische risico’s.

Omdat er grote onzekerheid bestaat wanneer de netcongestie-problematiek wordt opgelost, en de ervaring tot nu toe leert dat de situatie eerder slechter dan beter wordt, hebben wij hiernaast drie scenario’s uitgewerkt die nog meer vertraging in gronduitgifte laten zien. Voor de financiële gevolgen daarvan hebben we een extra buffer in het harde weerstandsvermogen opgenomen.

Specifieke projectrisico’s
Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw Raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.

Vanaf MPGA 2022 is het projectmarktrisico als projectrisico toegevoegd. Dit is een risico die project specifiek van toepassing is, afhankelijk van het programma per grondexploitatie. Dit risico is ontstaan door de bijgestelde ramingsmethodiek van de grondopbrengsten.
In de grondexploitatie worden de grondopbrengsten marktconform geraamd voor de volledige looptijd, op basis van de actuele residuele grondprijzen. Het is niet toegestaan een verwachte toekomstige grondwaardedaling al in de ramingen te verwerken. Wel staan de boekhoudregels toe dat we hiervoor een specifiek risico berekenen: het projectmarktrisico.

Het projectmarktrisico is berekend uitsluitend voor marktwoningen (projectmatig woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Marktwoningen die al onder contract zijn, sociale woningbouw, bedrijven en voorzieningen zijn buiten beschouwing gelaten omdat ze minder gevoelig zijn voor de marktontwikkelingen.

Bij de berekening van het risico worden de volgende parameters gehanteerd. De vrij op naam-prijzen dalen met 3,8% in 2025 en 2,6% in 2026. Voor de bouwkosten geldt een stijging van 4,3% in 2025 en 3,3% in 2026. Wanneer we dit doorrekenen in de residuele grondprijzen voor de woningkavels die we nog moeten verkopen, komen we op veel lagere grondopbrengsten dan in de basisraming van het MPGA 2025. Dat verschil is het projectmarktrisico.

Het projectmarktrisico bedraagt totaal € 209 miljoen en wordt toegepast bij de grondexploitaties Kustzone Haven, Overgooi, Hortus, Verspreide percelen, Almere Buiten Centrum, Noorderplassen, Nobelhorst, Vogelhorst, Kustzone Poort en Stadstuinen.

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal geactualiseerd. Het totale risicoprofiel wordt nu op € 488 miljoen maximaal geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 20% van de nog te maken kosten (€ 0,69 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1,5 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 327 miljoen (€ 18 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 309 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort, Stichtsekant, Noorderplassen en NOGW Hout. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2025 en de Programmabegroting 2025 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Macro economische risico’s
Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Een voorzichtig scenario en 2 crisisscenario’s
Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

Als gevolg van een recessie kunnen de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker dalen. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

De belangrijkste parameters voor de scenario’s zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2025.

bedragen x € 1 miljoen

 
Financieel effect
In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 5% lager dan het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario (MPGA 2025), terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 100 miljoen, wat € 10 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee al afgedekt.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis-scenario’s de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 157 miljoen buffer beschikbaar, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 72 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 85 miljoen).

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 169 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uit gaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 213 miljoen. In beide gevallen kan dat niet worden opgevangen binnen de aanwezige buffer van € 157 miljoen. Dat komt doordat de grondexploitaties Kustzone Poort en Kustzone Haven negatief worden.

Scenario’s netcongestie 
De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is vertraging in de gronduitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen hebben we daarom een apart scenario doorgerekend. In dit scenario gaan we er van uit dat we voor grootverbruikers, dat zijn bedrijven en maatschappelijke en commerciële voorzieningen, vier jaar lang geen enkele gronduitgifte kunnen realiseren. Dat is somberder dan de basisraming in de grondexploitaties, want daarin veronderstellen we dat we de komende jaren nog beperkt grond kunnen uitgeven voor bedrijven en voorzieningen.
Voor woningbouw is de problematiek beperkt. Wij gaan er vanuit dat netcongestie bij woningbouw zich voornamelijk voor doet aan de oostkant van Almere omdat onderstation Zeewolde een beperkte capaciteit heeft. Dat kan over enkele jaren leiden tot problemen bij de grondexploitaties in Hout. Het onderstation in Almere-Haven heeft ook een capaciteitsprobleem, maar in dat gebied hebben we in de lopende grondexploitaties nauwelijks woningen zitten.

Dit scenario leidt tot substantiële vertraging in de gronduitgifte voor bedrijventerreinen en voorzieningen, maar het is niet nodig gronden uit exploitatie te halen. De financiële impact is even groot als vorig jaar: € 3,7 miljoen. Dat komt doordat de saldi van enkele negatieve grondexploitaties verslechteren. Dit bedrag reserveren we in het harde weerstandsvermogen.