405 Nobelhorst

Het grondexploitatiegebied van Nobelhorst is circa 320 ha. groot. Hiervan is circa 100 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.

De grondexploitatie van Nobelhorst kent zeven bouwfases en een hoofdplanstructuur. Een groot deel van Nobelhorst is openbaar gebied. Als het Stadsbos van circa 100 hectare buiten beschouwing wordt gelaten bestaat het plangebied uit circa 45% uitgeefbaar en 55% openbare ruimte. Het ruimtegebruik is bepaald op basis van een digitale metingen, verkavelingsplannen en normatieve stedenbouwkundige kengetallen. Zie onderstaande tabel waar per fase het ruimtegebruik is weergegeven.

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 5.571 woningen, 14.032 m² bedrijven en 54.826 m² bvo voorzieningen. De programmering vormt, in combinatie met de fasering de onderlegger van de begrote grondopbrengsten. Bij de nadere uitwerking van de planvorming in onder andere verkavelingsplannen en inrichtingsplannen kunnen deze nog leiden tot verschuivingen in het begrote programma.

 
Bovenstaande tabel is het totale programma getoond en laat zien dat 33% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd. Daarnaast is de fasering per jaar ook in deze tabel weergegeven.

excl. 20 zorgwoningen

In de bovenstaande tabel is uitsluitend het resterende woningbouwprogramma inzichtelijk gemaakt, en te zien per fase en woningbouwsegment.

In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke wijze het bouwprogramma wordt gerealiseerd.
Ter uitvoering van het Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord (waar Nobelhorst een onderdeel van is) is de aanpak voor de planvorming en realisatie van de gebiedsontwikkeling uitgewerkt. De aanpak omvat het gekozen grondbeleid in relatie tot de beleidsambities, fasering van de bouw, het inbouwen van flexibiliteit, risicoanalyse en de uitvoeringsstrategie. Het doel is om een evenwicht te vinden tussen kwaliteit, tijd en kosten, terwijl er rekening wordt gehouden met de ambities en project specifieke uitdagingen.

Grondpolitiek en ambities
De gemeente voert in Nobelhorst actieve grondpolitiek en neemt een regierol in de planvorming en uitvoering. De beleidsambities richten zich voornamelijk op het (woon)programma, ecologische waarde/omgevingskwaliteit, duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en het beheer van de openbare ruimte. Deze ambities moeten worden gerealiseerd binnen de context van een omvangrijke bouwproductie en een hoog tempo, wat een uitdagende opgave vormt. Door het groeiende woningtekort ligt de nadruk momenteel meer op de productiesnelheid en de betaalbaarheid van de woningbouw. Het belang van de voortgang wordt zoveel mogelijk verenigt met het dorpse karakter en de hoogwaardige inrichting van de omgeving.
Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% van het programma en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel). Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional. Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpse karakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. strooien).

Fasering en afhankelijkheden
De fasering van het project is essentieel om de balans tussen kwaliteit, tijd en kosten te waarborgen. Ten behoeve van het opschalen van de bouwproductie worden er drie zogenoemde bouwfronten onderscheiden:

1. Fase 4 Zuid;
2. Fase 3 (inclusief bouwveld 18) en Fase 4 Noord;
3. Fase 5 (exclusief bouwveld 18).

De ontwikkeling is opgeknipt in verschillende fases die vervolgens uit meerdere bouwvelden bestaan. De bouwstromen vanuit de drie bouwfronten zijn niet eenduidig (zeker bouwveld 18 wat grenst aan Fase 4 Noord) en zijn deels flexibel.
De afgelopen jaren zijn gemiddeld 150 tot 200 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met één uitschieter van 260 woningen. Door meerdere locaties gelijktijdig in ontwikkeling te brengen is het mogelijk de bouwproductie te verhogen. De daadwerkelijke uitgiftesnelheid is uiteraard afhankelijk van de opname snelheid van de markt evenals capaciteit zowel intern als bij externe partijen (o.a. nutsbedrijven).
De grond wordt uitgegeven via de samenwerkingsovereenkomsten met ontwikkelaars, tenders en zelfbouwkavels. Voor de ontwikkeling van Fasen 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO [1] uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan waarin afspraken met de ontwikkelende partijen herzien zijn. Met Dura zijn de bestaande afspraken omtrent de gebiedsbranding geactualiseerd. Afspraken zijn gemaakt om de tranches groter te maken met als doel om zo efficiënter de bouwkavels op de markt te zetten.
De afhankelijkheden binnen het project zijn divers en omvatten planologische aspecten, ontwerp, nutsvoorzieningen, zandophoging, bouwstromen en de huidige situatie. Flexibiliteit in het ontwerp is belangrijk, waarbij kavels flexibel kunnen worden ingetekend ten opzichte van de typologie. De uitvoering via meerdere bouwstromen zorgt voor extra complexiteit, maar biedt ook de mogelijkheid om te schakelen tussen bouwfronten en werkzaamheden efficiënt in te richten.

Aandachtspunten ontwikkelstrategie
Bij de drie bouwstromen monitoren we wat de kritische producten en activiteiten zijn om de voortgang te waarborgen.
Voor Fase 4 Zuid is momenteel van belang dat er duidelijkheid komt over het wel of niet ontwikkelen van de westelijke ‘Driehoek’. Vanwege deze onzekerheid is er een risico opgenomen waarbij ter plaatse er geen woningen worden ontwikkeld. Worden er toch woningen op deze locatie ontwikkeld kan dit leiden tot een beperkte vertraging.
Voor Fase 4 Noord wordt gewerkt aan een verkavelingsplan en voor een klein gedeelde moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Bouwveld 18 (deel Fase 5) en Fase 5 is voornamelijk afhankelijk van de planologische procedure, wat onzeker is door het stikstofdossier. Hiernaast moet de reeds aanwezige (oude) boven- en ondergrondse infrastructuur omgelegd worden.

Uitvoering
De uitvoering richt zich op het identificeren van urgente stappen, het aanpakken van knelpunten en het voorbereiden van alternatieve scenario's. Het beheer van tijdelijke situaties is ook een belangrijk aspect. Het samenspel van verschillende onderdelen van het project omvat voorbereidingen en grondwerk, het bouwrijp maken van de grond, aanleg van hoofdinfrastructuur, kunstwerken, openbaar groen, parken, pleintjes en water, bouwkavels (zowel projectmatig als particulier) en het woonrijp maken van de omgeving. De belangrijkste werkzaamheden die het kritieke pad vormen worden zo geïdentificeerd om de geprognotiseerde producten mogelijk te maken de komende jaren.
Door deze strategieën en plannen zorgvuldig te implementeren, kan het project succesvol worden uitgevoerd. Ten tijde van het schrijven van het voorgelegen stuk zijn er diverse sessies georganiseerd met de projectgroep voor een nadere uitwerking in een uitvoeringsstrategie.
[1]  KRO: Koop- en Realisatie Overeenkomst

Financieel resultaat, fasering en looptijd
Het financieel resultaat is € 149,99 miljoen voordelig op EW per 31-12-2034. De totale kosten bedragen
€ 517,23 miljoen en de opbrengsten € 657,61 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 40% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2034 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 119,9 miljoen.